Baufinanzierung

Wir denken Baufinanzierung neu. Keine endlosen Bankgespräche, keine versteckten Kosten, kein Warten auf Rückmeldungen. Nur klare Zahlen und eine Finanzierung, die Sie tragen können.

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Der Kauf oder Bau einer Immobilie gehört zu den größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Die wenigsten können eine Immobilie aus eigener Tasche bezahlen — deshalb gibt es die Baufinanzierung. Auf dieser Seite erklären wir dir alles Wichtige: von den Grundlagen über Zinsen und Tilgung bis zur passenden Absicherung. Klar, ehrlich und ohne Verkaufsgespräch.

Das Wichtigste in Kürze

Eine Baufinanzierung ist ein zweckgebundenes Darlehen, abgesichert durch eine Grundschuld auf die Immobilie

Faustregel: mindestens 20 % Eigenkapital plus Kaufnebenkosten (8–15 % des Kaufpreises) solltest du selbst mitbringen

Vergleiche immer den Effektivzins, nicht den Sollzins — und hole Angebote von mehreren Banken statt nur der Hausbank ein

Ein Finanzierungsmakler kostet dich nichts extra — der Zinssatz ist derselbe wie direkt bei der Bank

Wir vergleichen über 400 Bankpartner und koordinieren KfW- und Förderanträge für dich

Vergiss die Absicherung nicht: Risikoleben, Berufsunfähigkeit und Wohngebäudeversicherung gehören zur Baufinanzierung dazu

Was ist eine Baufinanzierung?

Die einfache Definition

Eine Baufinanzierung ist ein zweckgebundenes Darlehen, das du von einer Bank oder einem anderen Kreditgeber erhältst, um eine Immobilie zu kaufen, zu bauen oder grundlegend zu sanieren. Die Immobilie dient dabei als Sicherheit für die Bank — sie wird als Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Das heißt: Kannst du deine Raten nicht zahlen, hat die Bank das Recht, die Immobilie zu verwerten.

Im Gegensatz zu einem normalen Ratenkredit ist die Baufinanzierung durch die Immobilie abgesichert — deshalb sind die Zinsen deutlich günstiger als bei anderen Kreditformen.

Wer ist an einer Baufinanzierung beteiligt?

Beteiligter

Rolle

Kreditnehmer

Du — derjenige, der das Darlehen aufnimmt und zurückzahlen muss

Kreditgeber (Bank)

Stellt das Kapital zur Verfügung und erhält dafür Zinsen

Vermittler / Makler

Vergleicht Angebote verschiedener Banken — kostenlos für dich, vergütet durch die Bank

Notar

Beurkundet den Kaufvertrag und die Grundschuldbestellung

Grundbuchamt

Trägt die Grundschuld zugunsten der Bank ein

Gutachter / Sachverständiger

Ermittelt den Marktwert der Immobilie

Wie funktioniert eine Baufinanzierung grundsätzlich?

Die Bank leiht dir Geld, du kaufst damit die Immobilie — und zahlst den Kredit über viele Jahre in monatlichen Raten zurück. Diese Rate besteht immer aus zwei Teilen:

—

Zinsanteil: Der Preis für das geliehene Geld. Sinkt mit der Zeit, weil die Restschuld kleiner wird

—

Tilgungsanteil: Damit zahlst du das eigentliche Darlehen zurück. Steigt mit der Zeit

Die gleichbleibende monatliche Rate aus Zins und Tilgung heißt Annuität — mehr dazu weiter unten im Abschnitt „Annuitätendarlehen einfach erklärt“.

Was unterscheidet Baufinanzierung von anderen Krediten?

Merkmal

Baufinanzierung

Konsumentenkredit

Zinssatz

Sehr niedrig (aktuell ca. 3–4,5 %)

Deutlich höher (6–15 %)

Laufzeit

10–35 Jahre

1–7 Jahre

Absicherung

Grundschuld auf Immobilie

Keine oder Bürgschaft

Zweckbindung

Nur für Immobilienkauf/-bau

Frei verwendbar

Betrag

Oft 100.000–600.000 €

Meist bis 50.000 €

Welche Arten von Baufinanzierungen gibt es?

—

Annuitätendarlehen: Standardform mit gleichbleibender monatlicher Rate

—

Volltilgerdarlehen: Vollständige Tilgung innerhalb der Zinsbindungsdauer — keine Anschlussfinanzierung nötig

—

Endfälliges Darlehen: Während der Laufzeit nur Zinsen, am Ende die komplette Summe auf einmal

—

KfW-Darlehen: Staatlich gefördert, besonders günstige Konditionen für Energieeffizienz oder bestimmte Zielgruppen

—

Bausparfinanzierung: Kombination aus Bausparvertrag und Darlehen — heute oft nicht mehr die günstigste Lösung

Unser Tipp

Für die meisten Käufer ist das klassische Annuitätendarlehen die beste Wahl — planbar, sicher und weit verbreitet.

Der Ablauf bei PMG insura

Der Ablauf einer Baufinanzierung bei PMG insura — Schritt für Schritt

Eine Baufinanzierung ist kein spontaner Kauf. Vom ersten Beratungsgespräch bis zur Schlüsselübergabe vergehen oft mehrere Monate. Wir begleiten dich auf dem gesamten Weg.

Der Ablauf in 8 Schritten

Schritt

Was passiert

1. Erstberatung

Wir besprechen deine Wünsche, dein Budget, deine Situation. Kostenlos und unverbindlich

2. Bonitätsprüfung & Eigenkapitalanalyse

Wir prüfen, was du finanzieren kannst — realistisch und ehrlich

3. Immobilie suchen

Du suchst dein Traumobjekt — wir geben dir eine Finanzierungszusage als Verhandlungsvorteil mit

4. Finanzierungsvergleich

Wir vergleichen Angebote von über 400 Banken

5. KfW- und Förderantrag

Wir beantragen alle verfügbaren Förderungen — bevor du unterschreibst

6. Kreditantrag stellen

Mit dem besten Angebot stellen wir gemeinsam den formalen Antrag bei der Bank

7. Notartermin & Kaufvertrag

Du unterzeichnest beim Notar — wir koordinieren die Darlehensauszahlung

8. Laufende Betreuung

Wir bleiben dein Ansprechpartner: Anschlussfinanzierung, Sondertilgungen und alles, was kommt

Was das für dich bedeutet

Du musst nicht zu einer Bank gehen und betteln. Wir kommen zu dir — auch digital per Videocall. Wir vergleichen den Markt für dich und begleiten dich von der ersten Idee bis zur Schlüsselübergabe.

Lass uns unverbindlich über deine Situation sprechen

Der erste Schritt kostet dich nichts. Wir hören zu, rechnen ehrlich und sagen dir, was realistisch möglich ist.

Kostenlose Erstberatung vereinbaren

Welche Unterlagen brauche ich?

Eine Baufinanzierung benötigt Dokumente — und nicht wenige. Wer vorbereitet in die Beratung geht, spart Zeit und beschleunigt den Prozess.

Persönliche Unterlagen

—

Gültige Ausweiskopie (Personalausweis oder Reisepass) aller Kreditnehmer

—

Aktuelle Meldebestätigung (nicht älter als 3 Monate)

—

Letzte Schufa-Auskunft (kann auch von der Bank angefordert werden)

Einkommensnachweise — für Angestellte

—

Aktuelle Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate

—

Letzter Einkommensteuerbescheid

—

Arbeitsvertrag (besonders wichtig bei befristetem Vertrag oder Probezeit)

—

Ggf. Nachweise über Zusatzeinkünfte (Miete, Rente, Nebenjob)

Einkommensnachweise — für Selbstständige

—

Steuerbescheide der letzten 2–3 Jahre

—

Einnahmen-Überschuss-Rechnung oder Bilanz der letzten 2–3 Jahre

—

Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)

—

Kontoauszüge der letzten 3–6 Monate (geschäftlich und privat)

Unterlagen zur Immobilie

—

Exposé oder Grundrisse der Immobilie

—

Kaufvertragsentwurf (sobald vorhanden)

—

Grundbuchauszug (vom Makler oder Notariat erhältlich)

—

Lageplan und Flurkarte

—

Fotos der Immobilie (innen und außen)

—

Baujahr, Wohnfläche, Energieausweis

—

Bei Neubau: Baubeschreibung, Baupläne, Kostenkalkulation

Unser Service

Du weißt nicht, wo du welche Unterlagen herbekommst? Wir erklären dir genau, wo und wie du jedes Dokument beschaffst — und prüfen alle Unterlagen auf Vollständigkeit, bevor wir sie bei der Bank einreichen.

Eigenkapital

Eigenkapital — wie viel brauche ich wirklich?

Eigenkapital ist das Fundament jeder guten Baufinanzierung. Je mehr eigenes Geld du einbringst, desto günstiger sind die Zinsen, desto geringer deine monatliche Rate.

Was zählt als Eigenkapital?

—

Guthaben auf Giro-, Tages- oder Festgeldkonten

—

Wertpapierdepots (Aktien, ETFs, Fonds — oft zu 60–80 % anrechenbar)

—

Zuteilungsreife Bausparverträge

—

Lebensversicherungen mit Rückkaufswert

—

Schenkungen von Eltern oder Verwandten

—

Eigenleistungen beim Hausbau (Muskelhypothek — begrenzt anrechenbar)

—

Grundstück, wenn bereits im Besitz des Käufers

Achtung

Aktien und Wertpapiere werden oft nur zu 60–80 % angerechnet, weil sie schwanken. Sprich das im Beratungsgespräch offen an — wir prüfen gemeinsam, was anrechenbar ist.

Wie viel Eigenkapital ist empfohlen?

Faustregel: mindestens 20 % des Kaufpreises plus die gesamten Kaufnebenkosten.

Kaufpreis

Empfohlenes Eigenkapital (20 %)

Kaufnebenkosten (ca. 8–12 %)

300.000 €

60.000 €

ca. 24.000–36.000 €

400.000 €

80.000 €

ca. 32.000–48.000 €

500.000 €

100.000 €

ca. 40.000–60.000 €

Rechenbeispiel

Bei 300.000 € Kaufpreis wären das mindestens 84.000–96.000 € Eigenkapital insgesamt.

Was passiert mit weniger Eigenkapital?

Finanzierungsart

Bedeutung & Konsequenz

80 % Finanzierung (20 % EK)

Beste Konditionen, niedrigste Zinsen — der Idealfall

90 % Finanzierung (10 % EK)

Noch gut — aber Zinsen steigen spürbar, Bonität muss sehr gut sein

100 % Finanzierung (0 % EK)

Möglich, aber teuer — nur für sehr sichere Einkommensprofile

110 % Finanzierung (Nebenkosten mitfinanziert)

Riskant — Banken sehr zurückhaltend, nur in Ausnahmefällen

Wichtige Erkenntnis

Jedes Prozent mehr Eigenkapital spart dir Zinsen — über die gesamte Laufzeit können das Zehntausende Euro sein.

Tipps zum schnelleren Eigenkapitalaufbau

—

Eltern oder Verwandte um zinsloses Darlehen oder Schenkung bitten — steuerfreie Freibeträge nutzen (10.000 € alle 10 Jahre je Elternteil)

—

Bausparvertrag frühzeitig bespart abschließen

—

ETF-Sparplan für mittelfristigen Vermögensaufbau (3–7 Jahre Horizont)

—

Eigenleistungen beim Bau einplanen (Muskelhypothek)

—

Wohnriester oder andere geförderte Sparformen nutzen

Kaufen oder mieten?

Kaufen oder mieten? — Die ehrliche Entscheidungshilfe

„Miete ist rausgeschmissenes Geld“ — diesen Satz hat jeder schon gehört. Stimmt er nicht unbedingt. Wir geben dir eine ehrliche, faktenbasierte Entscheidungshilfe.

Das Argument fürs Kaufen

—

Vermögensaufbau durch Tilgung — jede Rate ist eine Art Zwangssparen

—

Inflationsschutz — Immobilienwerte steigen langfristig mit der Inflation

—

Mietfreiheit im Alter

—

Gestaltungsfreiheit — renovieren, umbauen wie du willst

—

Emotionale Sicherheit

Das Argument fürs Mieten

—

Flexibilität — Umzug bei Jobwechsel, Trennung oder Lebensveränderung jederzeit möglich

—

Kein Klumpenrisiko — Kapital bleibt investierbar

—

Keine Instandhaltungskosten

—

Kein Zinsrisiko

Die ehrliche Wahrheit

Kaufen ist nicht automatisch besser als Mieten — und umgekehrt. Entscheidend sind: Wie lange bleibst du? Wie ist das Preis-Miet-Verhältnis vor Ort? Wie sicher ist dein Einkommen?

Der Kaufpreis-Miete-Faktor — die wichtigste Kennzahl

Formel: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete = Kaufpreis-Miet-Faktor

Faktor

Bewertung

Typische Lage

Unter 20

Kauf günstig

Ländliche Regionen — Kaufen klar vorteilhaft

20–25

Neutral

Gute Balance — Kaufen lohnt sich mittelfristig

25–30

Teuer

Städtische Lagen — Kaufen nur bei langem Zeithorizont sinnvoll

Über 30

Sehr teuer

München, Hamburg, Frankfurt — Mieten kann rechnerisch vorteilhafter sein

Rechenbeispiel

Kaufpreis 400.000 € — Kaltmiete 1.200 €/Monat = 14.400 €/Jahr. Faktor: 400.000 ÷ 14.400 = 27,8. Typischer Wert für eine mittelgroße deutsche Stadt — Kaufen lohnt sich, aber erst nach mehreren Jahren.

Wann ist Kaufen eindeutig die bessere Wahl?

—

Du planst, mindestens 10 Jahre in der Immobilie zu bleiben

—

Du hast ausreichend Eigenkapital (mindestens 20 %)

—

Dein Einkommen ist stabil und gut planbar

—

Der Kaufpreis-Miet-Faktor liegt unter 25 in deiner Wunschlage

Wann ist Mieten die klügere Entscheidung?

—

Du bist beruflich mobil oder planst einen Jobwechsel

—

Der Kaufpreis-Miet-Faktor liegt über 30

—

Du hast wenig Eigenkapital und müsstest eine Hochprozentfinanzierung eingehen

—

Dein Einkommen ist unsicher oder schwankend

Nebenkosten

Nebenkosten beim Immobilienkauf

Der Kaufpreis ist nur der Anfang. Nebenkosten können 8 bis 15 % des Kaufpreises ausmachen.

Überblick: Die wichtigsten Kaufnebenkosten

Kostenart

Höhe (ca.)

Hinweis

Grunderwerbsteuer

3,5–6,5 % je nach Bundesland

Pflicht — keine Umgehung möglich

Notarkosten

ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises

Für Kaufvertrag und Grundschuldbestellung

Grundbucheintrag

ca. 0,3–0,5 % des Kaufpreises

Eintrag der Eigentumsübertragung

Maklerprovision

ca. 3,57 % je Partei

Seit 2020: Käufer zahlt max. gleich viel wie Verkäufer

Gutachterkosten (optional)

500–2.000 €

Empfehlenswert bei Bestandsimmobilien

Umzugskosten

500–5.000 €

Je nach Entfernung und Umfang

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Bundesland

Steuersatz

Beispiel bei 400.000 € Kaufpreis

Bayern, Sachsen

3,5 %

14.000 € — günstigstes Bundesland

Hamburg

4,5 %

18.000 €

Baden-Württemberg, Hessen

5,0 %

20.000 €

Berlin, Sachsen-Anhalt

6,0 %

24.000 €

Brandenburg, NRW, Thüringen

6,5 %

26.000 € — teuerste Bundesländer

Gut zu wissen

In Bayern und Sachsen zahlen Käufer aktuell die günstigste Grunderwerbsteuer in Deutschland — ein echter Standortvorteil für Immobilienkäufer in der Region Günzburg und Umgebung.

Gesamtbeispiel: Kaufnebenkosten auf einen Blick (Basis: 300.000 € Kaufpreis)

Kostenart

Betrag

Grunderwerbsteuer (Bayern, 3,5 %)

10.500 €

Notarkosten (ca. 1,2 %)

3.600 €

Grundbucheintrag (ca. 0,4 %)

1.200 €

Maklerprovision (3,57 % — wenn Makler beteiligt)

10.710 €

Gutachter (optional)

ca. 1.000 €

Summe ohne Makler

ca. 15.300 € (5,1 %)

Summe mit Makler

ca. 27.010 € (9,0 %)

Unser Rat

Plane die Kaufnebenkosten immer aus Eigenkapital — Banken finanzieren diese Kosten in der Regel nicht mit.

Laufende Kosten nach dem Kauf

—

Grundsteuer: ca. 100–400 € pro Jahr

—

Wohngebäudeversicherung: ca. 300–800 € pro Jahr — Pflicht bei Immobilienkrediten

—

Instandhaltungsrücklage: 1–1,5 % des Immobilienwerts pro Jahr

—

Hausgeld (bei Eigentumswohnungen): ca. 2–4 €/m² monatlich

Bonität & Schufa

Bonität & Schufa — was Banken prüfen

Bevor eine Bank dir Hunderttausende Euro leiht, will sie wissen: Kannst du das wirklich zurückzahlen?

Was ist Bonität?

Bonität bedeutet Kreditwürdigkeit. Gute Bonität = niedrigerer Zinssatz. Schlechte Bonität = höherer Zinssatz oder Ablehnung.

Was prüft die Bank konkret?

Kriterium

Was die Bank prüft

Einkommen

Höhe, Stabilität und Art. Festanstellung ist am besten

Ausgaben & bestehende Kredite

Alle laufenden Verpflichtungen werden abgezogen

Schufa-Score

Wichtigster externer Bonitätsindikator

Eigenkapitalquote

Mehr Eigenkapital = geringeres Risiko für die Bank

Beschäftigungsverhältnis

Befristeter Vertrag oder Probezeit verschlechtert die Bonität

Alter

Darlehen muss realistisch vor dem Rentenalter tilgbar sein

Immobilienwert

Beleihungswert bestimmt maximale Finanzierung

Was ist die Schufa — und wie funktioniert der Score?

Die Schufa sammelt Daten über das Zahlungsverhalten von Verbrauchern. Der Score liegt zwischen 0 und 100 — je höher, desto besser.

Score-Bereich

Bewertung

Auswirkung auf Baufinanzierung

97–100

Sehr gutes Risiko

Beste Konditionen — keine Einschränkungen

95–97

Gutes Risiko

Normale Konditionen — kein Problem

90–95

Erhöhtes Risiko

Manche Banken verlangen Aufschläge

Unter 90

Hohes Risiko

Erschwerter Zugang — manche Banken lehnen ab

Was verschlechtert deinen Schufa-Score?

—

Zahlungsausfälle bei Krediten, Handyverträgen oder Versandhändlern

—

Mahnbescheide oder Inkasso-Einträge

—

Zu viele Kreditanfragen in kurzer Zeit

—

Häufiger Wechsel von Bankkonten oder Kreditkarten

—

Überschreitung des Dispokredits über lange Zeit

Wie kannst du deine Bonität verbessern?

—

Kostenlose Selbstauskunft bei der Schufa einholen und Fehler korrigieren lassen

—

Alte, abgeschlossene Einträge nach Ablauf der Löschfrist (3 Jahre) auf Löschung prüfen

—

Bestehende Kleinkredite und Ratenkäufe vor der Anfrage tilgen

—

Kreditanfragen bei Banken als „Konditionsanfrage“ stellen — wird nicht in der Schufa vermerkt

—

Stabile Einkommensverhältnisse herstellen — Jobwechsel kurz vor der Finanzierung vermeiden

Unser Tipp

Hole dir mindestens 6 Monate vor dem geplanten Immobilienkauf deine kostenlose Schufa-Selbstauskunft.

Zinsen & Zinsbindung

Zinsen & Zinsbindung — der entscheidende Kostenfaktor

Der Zinssatz ist der größte Kostenfaktor deiner Baufinanzierung. Ein halbes Prozent mehr oder weniger kann über die gesamte Laufzeit Zehntausende Euro ausmachen.

Sollzins vs. Effektivzins

Begriff

Bedeutung

Sollzins (Nominalzins)

Der reine Darlehenszins, keine Nebenkosten

Effektivzins (effektiver Jahreszins)

Enthält alle Kosten — der wirklich vergleichbare Wert

Unbedingt merken

Vergleiche immer den Effektivzins — nicht den Sollzins.

Was beeinflusst deinen Zinssatz?

—

Marktlage: Die EZB beeinflusst über den Leitzins das allgemeine Zinsniveau

—

Zinsbindungsdauer: Längere Zinsbindung = höherer Zins

—

Eigenkapitalquote: Mehr Eigenkapital = niedrigerer Zinssatz

—

Beleihungsauslauf: Je höher der finanzierte Anteil, desto teurer

—

Bonität: Gute Schufa und stabiles Einkommen verbessern deinen Zinssatz

Was ist die Zinsbindung?

Zinsbindung

Zinsniveau

Wann sinnvoll?

5 Jahre

Niedrigster Zins

Hohes Zinsrisiko — nur bei geplantem Verkauf/Sondertilgung

10 Jahre

Guter Kompromiss

Beliebteste Variante

15 Jahre

Mehr Sicherheit

Etwas teurer, aber 5 Jahre mehr Planbarkeit

20 Jahre

Maximale Sicherheit

Höchster Zins, aber optimaler Schutz über 2 Jahrzehnte

Strategische Empfehlung

In einem Niedrigzinsumfeld lohnt sich eine lange Zinsbindung (15–20 Jahre). In einem Hochzinsumfeld kann eine kürzere Bindung sinnvoller sein.

Rechenbeispiel

Je 5 Jahre mehr Zinsbindung steigt der Zinssatz um ca. 0,1–0,3 Prozentpunkte. Bei 300.000 € Darlehen bedeutet 0,2 % mehr Zins einen Mehrbetrag von ca. 600 € pro Jahr — also 9.000 € über 15 Jahre. Oft gut investiert für die Planungssicherheit.

Tilgung richtig wählen

Die Tilgung bestimmt, wie schnell du dein Darlehen zurückzahlst — und damit, wie lange du Zinsen zahlen musst.

Was ist die Tilgung?

Beim Annuitätendarlehen bleibt die Gesamtrate konstant — der Tilgungsanteil steigt mit der Zeit, weil du weniger Zinsen auf die sinkende Restschuld zahlst.

Rechenbeispiel

Darlehen 300.000 € — Zins 3,5 % — Anfangstilgung 2 % — monatliche Rate 1.375 €. Im ersten Monat: 875 € Zinsen + 500 € Tilgung. Nach 10 Jahren: ca. 700 € Zinsen + 675 € Tilgung.

Wie viel Tilgung ist sinnvoll?

Anfangstilgung

Ungefähre Laufzeit

Bewertung

1,0 %

ca. 40 Jahre

Sehr lange Laufzeit — nicht empfehlenswert

2,0 %

ca. 27 Jahre

Akzeptabler Kompromiss — Mindestempfehlung

3,0 %

ca. 21 Jahre

Gut — schnellerer Schuldenabbau

4,0 %

ca. 17 Jahre

Sehr gut — hohe Monatsrate, maximale Kosteneinsparung

Volltilger

Laufzeit = Zinsbindung

Keine Restschuld, maximale Sicherheit

Faustregel

Wähle eine Tilgung so hoch, dass das Darlehen spätestens mit Beginn des Rentenalters vollständig getilgt ist. Wer mit 35 Jahren kauft und mit 67 in Rente geht, hat 32 Jahre Zeit — das entspricht mindestens 2,5–3 % Anfangstilgung.

Sondertilgung — flexibel mehr zurückzahlen

—

Typische Sondertilgungsoption: 5–10 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr

—

Sondertilgungen kürzen die Restschuld direkt und reduzieren die Gesamtzinskosten

—

Nicht jeder Vertrag erlaubt Sondertilgungen — darauf achten bei der Auswahl

Unser Rat

Bestehe auf einer Sondertilgungsoption von mindestens 5 % pro Jahr — möglichst ohne Aufpreis.

Wir rechnen deine Finanzierung transparent durch

Zinssatz, Tilgung und Gesamtkosten — gemeinsam durchgerechnet, ohne versteckte Kosten.

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Annuitätendarlehen

Annuitätendarlehen einfach erklärt

Das Annuitätendarlehen ist die mit Abstand häufigste Form der Baufinanzierung in Deutschland.

Was bedeutet Annuität?

Eine Annuität ist eine gleichbleibende monatliche Zahlung, die sowohl Zinsen als auch Tilgung enthält. Am Anfang zahlst du viel Zinsen und wenig Tilgung. Mit der Zeit sinkt die Restschuld — und damit auch die Zinslast. Der freigewordene Betrag fließt automatisch in die Tilgung.

Wie entwickeln sich Zins und Tilgung im Zeitverlauf?

Grundlage: 300.000 € Darlehen, 3,5 % Zins, 2 % Anfangstilgung, monatliche Rate 1.375 €.

Zeitpunkt

Restschuld (ca.)

Zinsanteil / Tilgungsanteil (mtl.)

Monat 1

300.000 €

875 € (3,5 %) / 500 € (2 %)

Jahr 5

ca. 270.000 €

788 € / 587 €

Jahr 10

ca. 236.000 €

686 € / 689 €

Jahr 15

ca. 198.000 €

578 € / 797 €

Jahr 20

ca. 154.000 €

449 € / 926 €

Jahr 27

ca. 0 €

vollständig getilgt

Vorteile des Annuitätendarlehens

—

Planbare gleichbleibende Rate

—

Weit verbreitet — guter Wettbewerb unter Banken

—

Flexibel kombinierbar mit Sondertilgungsoptionen

—

Zinsbindung frei wählbar (5–30 Jahre)

Nachteile des Annuitätendarlehens

—

Nach der Zinsbindung besteht Zinsrisiko bei der Anschlussfinanzierung

—

Tilgung dauert lange bei niedrigen Anfangstilgungen

—

Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung möglich

Anschlussfinanzierung

Anschlussfinanzierung & Prolongation

Die Zinsbindung deines Darlehens läuft aus — und plötzlich stehst du vor einer wichtigen Entscheidung.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Wenn die Zinsbindungsdauer endet, ist dein Darlehen in der Regel noch nicht vollständig getilgt. Du hast zwei Optionen:

—

Prolongation: Du verlängerst den Vertrag bei deiner aktuellen Bank

—

Umschuldung: Du wechselst zu einer anderen Bank mit besseren Konditionen

Die wichtigste Erkenntnis

Deine aktuelle Bank hat ein Interesse daran, dich als Kunden zu behalten — aber nicht unbedingt daran, dir die besten Konditionen zu geben. Vergleiche vor der Verlängerung immer Angebote anderer Banken. Wir übernehmen diesen Vergleich für dich — kostenlos.

Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Zeitpunkt

Empfehlung

12–24 Monate vorher

Forward-Darlehen abschließen — heutige Zinsen sichern

6–12 Monate vorher

Angebote vergleichen, Entscheidung vorbereiten — noch gut

3–6 Monate vorher

Sollte abgeschlossen sein — zu spät für Forward-Darlehen

Bei Ablauf (zu spät)

Unter Zeitdruck — Verhandlungsposition schwach

Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die du bis zu 5 Jahre im Voraus zu den heute geltenden Zinsen abschließen kannst.

—

Vorteil: Planungssicherheit — du kennst deinen zukünftigen Zinssatz bereits heute

—

Vorteil: Schutz vor steigenden Zinsen über den Vorlaufzeitraum

—

Nachteil: Kleiner Zinsaufschlag für die Vorlaufzeit (ca. 0,01–0,03 % pro Monat)

—

Nachteil: Wenn Zinsen fallen, bist du an den höheren Satz gebunden

Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?

In einem Niedrigzinsumfeld oder bei erwarteten Zinssteigerungen sinnvoll. In einem Hochzinsumfeld mit Aussicht auf sinkende Zinsen eher nicht.

Gesamtkosten

Was kostet mein Kredit wirklich?

Der Kaufpreis der Immobilie ist eine Zahl — was du am Ende wirklich für dein Eigenheim bezahlst, ist eine ganz andere.

Die Formel für die Gesamtkosten

Gesamtkosten = Kaufpreis + Kaufnebenkosten + gesamte Zinszahlungen über die Laufzeit

Szenario (Basis: 300.000 €)

Laufzeit

Gesamte Zinszahlungen

3,5 %, 1 % Tilgung

ca. 40 Jahre

ca. 210.000 € (70 % des Kaufpreises extra!)

3,5 %, 2 % Tilgung

ca. 27 Jahre

ca. 120.000 € (40 %)

3,5 %, 3 % Tilgung

ca. 21 Jahre

ca. 85.000 € (28 %)

3,5 %, Volltilger 20 J.

20 Jahre

ca. 110.000 € (37 %) — aber in 20 Jahren fertig

Die wichtigste Erkenntnis

Zwei Prozent mehr Anfangstilgung sparen dir 90.000 € Zinsen und 13 Jahre Laufzeit.

Gesamtkosten-Beispielrechnung auf einen Blick

Position

Betrag

Kaufpreis Immobilie

300.000 €

Kaufnebenkosten (ca. 9 %, inkl. Makler)

27.000 €

Eigenkapital (selbst eingebracht)

-80.000 €

Darlehensbetrag

247.000 €

Gesamte Zinszahlungen (3,5 %, 2 % Tilgung, ca. 26 Jahre)

ca. 98.000 €

Gesamtausgaben für die Immobilie

ca. 425.000 €

Versteckte Kosten, die viele vergessen

—

Bereitstellungszinsen: Ab dem 3.–6. Monat, wenn das Darlehen nicht sofort abgerufen wird

—

Schätzkosten: Gutachter für die Immobilienbewertung — 300–800 €

—

Grundbuchkosten bei Anschlussfinanzierung: Bei Bankwechsel erneute Notar- und Grundbuchkosten

Makler vs. Direktbank

Makler vs. Direktbank — was lohnt sich?

Soll ich direkt zur Bank gehen oder einen Finanzierungsmakler nutzen?

Kriterium

Direktbank

Makler (PMG insura)

Angebote

Nur eigene Produkte

Hunderte Banken und Bausparkassen im Vergleich

Unabhängigkeit

Gebunden an eigene Konditionen

Vollständig unabhängig

Kosten für dich

Keine direkten Kosten

Keine direkten Kosten — Vergütung durch Bank

Beratungsqualität

Gut für Standardfälle

Besonders gut bei komplexen Situationen

KfW-Förderung

Manche Banken unterstützen

Wir koordinieren alle Förderanträge

Erreichbarkeit

Filialzeiten oder Online

Flexibel — auch abends, am Wochenende, per Video

Das Wichtigste in Kürze

Ein Baufinanzierungsmakler kostet dich nichts extra — der Zinssatz ist derselbe, den du direkt bei der Bank bekommst. Aber du bekommst Zugang zu Hunderten Angeboten statt zu einem einzigen.

Warum PMG insura?

—

Über 400 Bankpartner im Vergleich

—

Persönliche Beratung — nicht nur Online-Rechner

—

Wir koordinieren KfW- und Förderanträge für dich

—

Auch nach Vertragsabschluss dein Ansprechpartner

—

Beratung auch digital — per Telefon, E-Mail oder Videocall

Unser Versprechen

Wir verdienen nur, wenn du abschließt — und nur wenn du zufrieden bist. Das ist unser Anreiz, dir wirklich das beste Angebot zu finden.

Häufige Fehler

Häufige Fehler bei der Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung ist die größte finanzielle Entscheidung des Lebens. Wir haben die häufigsten Fallen für dich zusammengestellt.

Fehler 1: Zu wenig Eigenkapital

Wer ohne oder mit sehr wenig Eigenkapital kauft, zahlt deutlich höhere Zinsen und nimmt ein erhebliches finanzielles Risiko in Kauf.

Fehler 2: Kaufnebenkosten vergessen

Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler machen 8–12 % des Kaufpreises aus.

Fehler 3: Zu niedrige Tilgung wählen

Mit 1 % Anfangstilgung dauert deine Baufinanzierung über 40 Jahre.

Fehler 4: Nur eine Bank anfragen

Schon 0,3 % bessere Konditionen bedeuten bei 300.000 € Darlehenssumme über 27 Jahre eine Ersparnis von ca. 25.000 €.

Fehler 5: Zu kurze Zinsbindung aus Spargründen

Eine kürzere Zinsbindung ist günstiger, bringt aber Risiko steigender Zinsen bei der Anschlussfinanzierung. Wer nicht risikobereit ist, sollte mindestens 10–15 Jahre wählen.

Fehler 6: Keine Absicherung der Finanzierung

Eine Baufinanzierung ohne Risikolebensversicherung oder Berufsunfähigkeitsversicherung gefährdet dein Eigenheim und deine Familie.

Fehler 7: Förderprogramme nicht nutzen

KfW-Darlehen, Landesprogramme und Zuschüsse werden erschreckend oft nicht beantragt.

Fehler 8: Immobilie ohne Gutachten kaufen

Besonders bei Bestandsimmobilien können versteckte Mängel teuer werden. Ein Gutachten kostet 500–2.000 € — kann aber Zehntausende Euro Fehlinvestitionen verhindern.

Unser Schutz für dich

Mit uns an deiner Seite vermeidest du diese Fehler. Wir decken alle Aspekte einer guten Baufinanzierung ab — von der Eigenkapitalanalyse über den Marktvergleich bis zur Absicherung.

Absicherung

Absicherung der Baufinanzierung

Du hast deine Traumimmobilie gefunden, die Finanzierung steht — und dann? Eine Baufinanzierung ohne passende Absicherung ist wie ein Haus ohne Fundament.

Risikolebensversicherung — Pflicht für Paare und Familien

Zahlt eine vorab vereinbarte Summe an deine Hinterbliebenen, wenn du während der Laufzeit stirbst. Mit dieser Summe kann das Darlehen abgelöst werden.

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Deckungssumme sollte mindestens der Darlehenssumme entsprechen

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Laufzeit sollte mindestens bis zur Hälfte der Finanzierungslaufzeit reichen

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Für Paare: gegenseitige Absicherung oder Überkreuzversicherung

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Günstig und oft unterschätzt: oft weniger als 20 € monatlich

Berufsunfähigkeitsversicherung — der wichtigste Schutz

Was, wenn du nicht stirbst — aber auch nicht mehr arbeiten kannst? Berufsunfähigkeit ist deutlich häufiger als der Tod im Erwerbsleben. Eine BU-Versicherung sichert dein Einkommen und damit dein Eigenheim. Mehr dazu auf unserer Seite zur Berufsunfähigkeitsversicherung.

Wichtige Verbindung

Baufinanzierung und BU-Versicherung gehören zusammen. Wer das Eigenheim kauft und dabei die BU vernachlässigt, riskiert alles.

Wohngebäudeversicherung — von der Bank vorgeschrieben

Bei den meisten Baufinanzierungen Pflichtbedingung der Bank. Schützt das Gebäude gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel.

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Versicherungssumme muss dem aktuellen Gebäudewert entsprechen — Unterversicherung vermeiden

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Elementarschäden (Überflutung, Erdrutsch) sind oft nicht automatisch enthalten

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Jährliche Anpassung an den Baukostenindex empfehlenswert

Ratenschutzversicherung — mit Vorsicht zu genießen

Einige Banken bieten eine Ratenschutzversicherung an, die bei Arbeitslosigkeit oder Krankheit die Raten übernimmt. Diese Produkte sind oft teuer und haben viele Ausschlüsse.

Ganzheitliche Beratung bei PMG insura

Wir sind nicht nur Baufinanzierungsberater — wir sind Versicherungsmakler. Wir beraten dich in einem Gespräch zu Baufinanzierung, Risikoleben, Berufsunfähigkeit und Wohngebäudeversicherung. Alles aus einer Hand, aufeinander abgestimmt.

KfW-Förderung

KfW-Förderung & staatliche Hilfen

Wer eine Immobilie kauft oder baut, muss nicht alles selbst finanzieren. Der Staat unterstützt Käufer und Bauherren mit zinsvergünstigten Darlehen, Zuschüssen und Steuererleichterungen — vor allem über die KfW-Bank.

Was ist die KfW?

Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) ist eine staatliche Förderbank. KfW-Darlehen werden nicht direkt bei der KfW beantragt, sondern über deine Hausbank oder deinen Finanzierungsvermittler.

Die wichtigsten KfW-Programme für Immobilienkäufer

Programm

Bezeichnung

Für wen & wie viel

KfW 297 / 298

Wohngebäude Kredit

Neubau/Kauf Effizienzhaus — bis 150.000 € pro Wohneinheit

KfW 124

Wohngebäude Kredit (Bestand)

Kauf Bestandsimmobilie ohne Energieeffizienz — bis 100.000 €

KfW 261

Bundesförderung Effiziente Gebäude

Energetische Sanierung — bis 150.000 € plus Tilgungszuschuss bis 45 %

KfW 134

Wohneigentumsprogramm (Bestand)

Kauf/Bau selbstgenutztes Wohneigentum — bis 100.000 €

Wohngeld (kommunal)

Einkommensabhängige Förderung

Für einkommensschwache Haushalte

Wichtig zu wissen

KfW-Förderung muss VOR Baubeginn oder VOR Kaufvertrag beantragt werden — eine nachträgliche Beantragung ist in der Regel nicht möglich.

Wie viel kann ich mit KfW-Förderung sparen?

Der Zinsvorteil beträgt je nach Programm und Marktlage 0,2 bis 0,8 Prozentpunkte. Bei einem Förderkredit von 100.000 € und 0,5 % Zinsvorteil über 20 Jahre sind das ca. 10.000 € Ersparnis.

Regionale Förderprogramme

In Bayern gibt es z. B. die BayernLabo (Bayerische Landesbodenkreditanstalt) mit eigenen Förderdarlehen für den Ersterwerb von selbstgenutztem Wohneigentum — besonders interessant für Käufer in der Region Günzburg und Schwaben.

Unser Rat

Wir behalten den Überblick über alle aktuellen KfW-, Landes- und Kommunalprogramme und beantragen für dich, was möglich ist — bevor du unterschreibst.

Für Selbstständige

Baufinanzierung für Selbstständige

Selbstständige und Freiberufler haben es bei der Baufinanzierung oft schwerer als Angestellte.

Warum ist es für Selbstständige schwieriger?

Banken lieben Planbarkeit. Ein Angestellter hat ein monatlich garantiertes Gehalt. Selbstständige haben dagegen schwankende Einnahmen und weniger staatlichen Schutz bei Einkommensausfall.

Was Banken von Selbstständigen verlangen

Dokument

Wozu benötigt

Steuerbescheide

Letzte 2–3 Jahre — zeigt durchschnittlichen Jahresgewinn

Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR) oder Bilanz

Detaillierte Aufstellung der betrieblichen Einnahmen/Ausgaben

Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)

Aktuelle Übersicht der Geschäftsentwicklung

Gewerbeanmeldung oder Freiberufler-Nachweis

Bestätigung der selbstständigen Tätigkeit

Kontoauszüge

Meist letzte 3–6 Monate — zeigt laufenden Cashflow

Ggf. Steuerberater-Bestätigung

Manche Banken akzeptieren dies als Zusatznachweis

Strategie für Selbstständige

Banken rechnen oft mit dem Durchschnitt der letzten 2–3 Jahre. Wer ein schwaches Jahr hatte, sollte erklären, warum — und zeigen, dass es eine Ausnahme war.

Nicht alle Banken bewerten Selbstständige gleich. Im Rahmen unserer unabhängigen Beratung wissen wir, welche Institute in deiner Situation die besten Chancen bieten.

Immobilie als Kapitalanlage

Eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten ist für viele Deutsche der klassische Weg zum Vermögensaufbau.

Eigenheim vs. Kapitalanlage — die wichtigsten Unterschiede

Aspekt

Selbstgenutztes Eigenheim

Kapitalanlage

Zweck

Selbstnutzung

Vermietung — Mieteinnahmen

Finanzierung

Bank prüft Einkommen als Rücklage

Bank rechnet Mieteinnahmen an

Zinsen

Nicht steuerlich absetzbar

Voll als Werbungskosten absetzbar

Steuer

Kein Vorteil außer Energiemaßnahmen

Abschreibung (AfA) 2 % pro Jahr auf Gebäudewert

Rendite

Keine Mietrendite, aber Wertsteigerung

Ziel: positive Rendite aus Miete und Wertzuwachs

Wie berechnet man die Mietrendite?

Formel: (jährliche Kaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100 = Bruttomietrendite in Prozent

Rechenbeispiel

Kaufpreis 250.000 € — monatliche Kaltmiete 900 € — Jahresmiete 10.800 € — Bruttomietrendite 4,32 %. Nach Abzug von Nebenkosten, Instandhaltung und Leerstand bleibt eine Nettomietrendite von ca. 3,0–3,5 %.

Steuerliche Vorteile bei Kapitalanlage-Immobilien

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Zinsen für das Darlehen vollständig als Werbungskosten absetzbar

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Abschreibung (AfA) von 2 % des Gebäudewerts pro Jahr (Altbau) oder 3 % (Neubau ab 2023)

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Reparatur- und Instandhaltungskosten absetzbar

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Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Verkaufsgewinn steuerfrei (Spekulationsfrist)

Unser Rat

Eine Kapitalanlage-Immobilie sollte immer zusammen mit einem Steuerberater geplant werden. Wir kooperieren mit erfahrenen Steuerberatern und begleiten dich von der Finanzierungsstruktur bis zur steuerlichen Optimierung.

Modernisierung & Sanierung

Modernisierung & Sanierung finanzieren

Du kaufst eine Bestandsimmobilie und möchtest sie renovieren? Oder du besitzt bereits ein Haus und willst energetisch sanieren?

Welche Sanierungsmaßnahmen werden finanziert?

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Dämmung von Dach, Fassade und Keller

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Austausch alter Heizungsanlagen (z. B. Wärmepumpe, Pelletheizung)

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Einbau neuer Fenster und Türen

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Einbau einer Photovoltaikanlage und Batteriespeicher

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Modernisierung von Bädern, Küchen oder Elektroinstallationen

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Barrierefreier Umbau — KfW-Förderung verfügbar

Finanzierungsmöglichkeiten für Modernisierungen

Möglichkeit

Details

KfW-Kredit 261 (Energetische Sanierung)

Bis zu 150.000 € pro Wohneinheit, Tilgungszuschüsse möglich

Nachrangdarlehen

Zusätzlich zur laufenden Baufinanzierung — oft teurerer Zins

Eigenkapital

Kleinere Maßnahmen idealerweise aus Rücklagen finanzieren

BAFA-Zuschuss (Heizungsförderung)

Für neue Wärmepumpen und Biomasseheizungen — bis zu 70 % Zuschuss

Kommunale Förderprogramme

Je nach Gemeinde unterschiedliche Zuschüsse für Energiemaßnahmen

Wichtig

Sanierungen sollten vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie genau geplant werden. Die Kosten fließen idealerweise in die ursprüngliche Baufinanzierung ein — das ist oft günstiger als eine spätere Nachfinanzierung.

Neubau oder Bestand?

Neubau, Fertighaus oder Bestandsimmobilie?

Eigenheim ist nicht gleich Eigenheim. Jede Option hat eigene Vorteile, Risiken und Finanzierungsbesonderheiten.

Typ

Vorteile

Nachteile

Neubau (Massivbau)

Höchste Qualität, alles nach Wunsch

Höchste Kosten, längere Bauzeit, Bauträger-Risiko

Fertighaus

Kurze Bauzeit, Festpreisgarantie

Weniger Individualität, Qualität herstellerabhängig

Bestandsimmobilie

Sofort bezugsfähig, gewachsene Lage

Renovierungsbedarf, Energiekosten, Altlasten möglich

Finanzierungsbesonderheiten beim Neubau

Das Darlehen wird nicht auf einmal ausgezahlt, sondern in Bauraten entsprechend dem Baufortschritt. Du zahlst während der Bauphase Bereitstellungszinsen auf noch nicht abgerufene Beträge.

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Bereitstellungszinsen ab dem 3.–6. Monat einplanen

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Puffer für Baukostenüberschreitungen von 10–20 % vorsehen

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Bauträger-Bonität prüfen — Referenzprojekte und Insolvenzabsicherung

Finanzierungsbesonderheiten beim Fertighaus

Fertighäuser werden oft als Komplettpaket mit Grundstück und Haus angeboten. Wichtig: Bauträgerverträge genau prüfen — was ist inklusive, was kostet extra?

Finanzierungsbesonderheiten bei Bestandsimmobilien

Läuft in der Regel als klassisches Annuitätendarlehen. Wichtig ist ein Gutachten vor dem Kauf, um versteckte Mängel und den wirklichen Marktwert zu kennen.

Unser Rat

Egal für welchen Weg du dich entscheidest — wir begleiten dich von der ersten Beratung bis zur Schlüsselübergabe und vergleichen Finanzierungsangebote für alle drei Immobilientypen.

Neubau, Fertighaus oder Bestandsimmobilie?

Egal welches Projekt du planst — wir finden die passende Finanzierung dafür.

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Häufige Fragen

Häufige Fragen (FAQ)

Was ist eine Baufinanzierung genau?

Ein zweckgebundenes Darlehen zum Kauf, Bau oder zur Sanierung einer Immobilie. Die Immobilie dient als Sicherheit (Grundschuld) für die Bank, wodurch die Zinsen deutlich niedriger sind als bei einem normalen Ratenkredit.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?

Wie hoch sollte meine Tilgung sein?

Lohnt sich ein Finanzierungsmakler oder sollte ich direkt zur Bank gehen?

Was passiert nach Ablauf meiner Zinsbindung?

Welche Förderungen kann ich nutzen?

Muss ich meine Baufinanzierung zusätzlich absichern?

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